物业公司工程技术部工作手册 （下）

设施设备事故处置制度

GC—15（C/1）

1.目的

减少设备事故、故障停机时间，降低设备事故、故障造成的损失，并能及时从事故中总结经验、吸取教训，有力保障物业设备的正常运转。

2.适用范围

适用于四川AAA物业管理有限公司各项目设备事故的管理。

3.工作职责

3.1项目设施设备维护员负责事故后的及时处理、抢险和报告。

3.2项目设施设备主管负责指挥、安排对设备事故或故障的抢修、调查处理、原因分析总结及报告。

3.3项目经理负责设备事故后的协调、组织调查等善后工作。

4.要点

4.1设备事故定义：凡正式投入使用的设备，在使用中不论何种原因造成的零件、构件损坏使设备运行突然中断者，称为设备事故。下列情况不列为设备事故：

4.1.1 设备的计划检修、检查。

4.1.2 设备因技术状况不好而安排的临时检修。

4.1.3 在使用过程中设备的安全保护装置正常动作，安全件损坏而造成其它设备损坏者。

4.1.4 不可抗拒的自然灾害造成设备损坏。

4.2事故报告

4.2.1 设施设备维护员发现设备异常或故障后，应第一时间采取紧急措施予以处理，并立即报告上级领导。

4.2.2 对于设备损害较小，损失金额在500元以下，且未造成人员伤害的一般设备事故，由设施设备维护部报告项目负责人后处理。

4.2.3 对于设备损失金额在500元以上，造成系统无法正常运行的设备事故，属于重大设备事故，必须立即上报公司工程技术部和分管副总等相关领导。

4.2.4 对于设备损失金额在500元以上，造成系统无法正常运行，且造成人员较大伤害的的设备事故，属于重大设备人身伤害事故，必须立即上报公司工程技术部和分管副总等相关领导。

4.2.5 由于设备事故造成人员重大伤害甚至死亡的事故，属于特大设备人身伤害事故，必须立即上报公司公司工程技术部、分管副总和总经理，同时通知相关部门领导和项目属地警方。

4.2.6 项目发生设备事故后隐瞒或不按实上报事故的，公司应追究相关负责人的责任。

4.3事故抢修

4.3.1 设备发生事故或故障后，要迅速组织抢修，同时启用备用设备或应急方案，尽快恢复设备的使用和系统的正常运行。

4.3.2 一般事故和故障由班组组织抢修，重大设备事故由部门组织抢修，并上报上级主管。需紧急使用维修资金的，应立即启动《维修资金紧急使用预案》。

4.3.3 参加抢修的员工必须服从统一指挥，对由于抢修不力而使事故进一步扩大的责任人应视同事故责任人一并处理。

4.4事故分析：对事故进行分析是事故管理的重要组成部分，能够查找事故原因，寻找管理漏洞，避免以后出现类似问题。

4.4.1 事故发生后，必须保护现场，立即报告设施设备负责人和项目负责人。

4.4.2 在组织抢修的同时，首先要进行事故调查。对事故现场进行拍照取证，调查设备损坏情况，取得有关数据，需要保留的损坏件必须保留，直到事故处理后方可处理。

4.4.3 事故情况调查清楚后共同确定维修方案，组织力量抢修。

4.4.4 事后对出现设备事故的原因进行专题分析、总结，找出设备管理的薄弱环节，采取预防措施，防止事故重演，并将事故报告及处理情况上报公司工程技术部和分管副总，同时进行维修资金的结算工作。

5.支持性文件

《设施设备维护安全管理办法》 AAA·GC-05（C/1）

6.质量记录表格

《设备事故报告单》 AAA·GC-JL-GC15-01（C/1）

设备停用、报废、购置管理制度

GC—16（C/1）

1.目的

规范公司各物业服务中心设备购置、报废的管理。

2.适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目对设备的管理。

3.职责

3.1物业服务中心设施设备维护部负责设备的停用、购置、报废的申请。

3.2公司工程技术部负责对项目提出的设备停用、报废申请进行核查，并确定是否需要重新购置。

4.要点

4.1设备的停用和封存

4.1.1项目如果存在多余的设备、或者功能已不能满足提供服务需要的设备，应予停用或封存。

4.1.2设施设备负责人应填写设备停用、封存或处理的报告，经物业服务中心负责人审核报公司或业主批准后实施。

4.1.3停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态和功能的损坏。

4.1.4停用或封存的设备如确实已无其它使用价值，应向公司和业主申请处理，避免设备长期停用而自然损坏造成损失。

4.1.5设施设备维护部应定期（如一个季度）对还未处理的停用或封存的设备进行检查或试机运行，以保持其适用性；

4.1.6停用、封存或处理的设备，在其相应台账上应及时记录设备的状态。

4.2设备的报废

4.2.1当项目设施设备维护部确定设备已无修复、改造价值时应予以报废。

4.2.2报废设备应由项目设施设备维护部提出书面申请报告，并由物业服务中心审核签字报公司工程技术部后，由公司工程技术部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：业主代表、公司工程技术部、公司经营管理部、项目设施设备负责人、项目负责人和其他专业技术人员。

4.2.3参与签订的人员在《设备报废表》签字确认后，经公司领导批准后实施。

4.2.4需报废设备在未获报废批准前，应悬挂“待报废”标识。

4.2.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。

4.2.6项目设施设备维护部应将批准的设备报废审批表报公司财务部、业主、经营管理部、工程技术部各一份。

4.2.7设备报废后设施设备维护部应及时在相应的设备台账上记录设备报废的原因和时间等相关事项。

4.3设备的购置管理

4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。

4.3.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。

4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

4.3.5新添设备由项目设施设备维护部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求，经公司工程技术部审核后报公司相关部门和领导审核。

4.3.6采购设备应按照公司相关规定进行采购。

4.3.7采购设备到达公司后，由设施设备维护部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，填写《工程/产品完工验收表》，办理查验手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。

4.3.8经查验符合要求的采购设备按本规程相关规定纳入台帐、建立卡片等进行日常管理。

5.支持性文件

无

6.质量记录表格

6.1《设备报废表》 AAA·GC-JL-GC16-01（C/1）

6.2《设备停用申请表》 AAA·GC-JL-GC16-02（C/1）

6.3《缺陷设备登记表》 AAA·GC-JL-GC16-03（C/1）

《工程/产品完工验收表》 AAA﹒JY-JL-JY10-06（C/1）

设施设备事故处置制度

GC—15（C/1）

1.目的

减少设备事故、故障停机时间，降低设备事故、故障造成的损失，并能及时从事故中总结经验、吸取教训，有力保障物业设备的正常运转。

2.适用范围

适用于四川AAA物业管理有限公司各项目设备事故的管理。

3.工作职责

3.1项目设施设备维护员负责事故后的及时处理、抢险和报告。

3.2项目设施设备主管负责指挥、安排对设备事故或故障的抢修、调查处理、原因分析总结及报告。

3.3项目经理负责设备事故后的协调、组织调查等善后工作。

4.要点

4.1设备事故定义：凡正式投入使用的设备，在使用中不论何种原因造成的零件、构件损坏使设备运行突然中断者，称为设备事故。下列情况不列为设备事故：

4.1.1 设备的计划检修、检查。

4.1.2 设备因技术状况不好而安排的临时检修。

4.1.3 在使用过程中设备的安全保护装置正常动作，安全件损坏而造成其它设备损坏者。

4.1.4 不可抗拒的自然灾害造成设备损坏。

4.2事故报告

4.2.1 设施设备维护员发现设备异常或故障后，应第一时间采取紧急措施予以处理，并立即报告上级领导。

4.2.2 对于设备损害较小，损失金额在500元以下，且未造成人员伤害的一般设备事故，由设施设备维护部报告项目负责人后处理。

4.2.3 对于设备损失金额在500元以上，造成系统无法正常运行的设备事故，属于重大设备事故，必须立即上报公司工程技术部和分管副总等相关领导。

4.2.4 对于设备损失金额在500元以上，造成系统无法正常运行，且造成人员较大伤害的的设备事故，属于重大设备人身伤害事故，必须立即上报公司工程技术部和分管副总等相关领导。

4.2.5 由于设备事故造成人员重大伤害甚至死亡的事故，属于特大设备人身伤害事故，必须立即上报公司公司工程技术部、分管副总和总经理，同时通知相关部门领导和项目属地警方。

4.2.6 项目发生设备事故后隐瞒或不按实上报事故的，公司应追究相关负责人的责任。

4.3事故抢修

4.3.1 设备发生事故或故障后，要迅速组织抢修，同时启用备用设备或应急方案，尽快恢复设备的使用和系统的正常运行。

4.3.2 一般事故和故障由班组组织抢修，重大设备事故由部门组织抢修，并上报上级主管。需紧急使用维修资金的，应立即启动《维修资金紧急使用预案》。

4.3.3 参加抢修的员工必须服从统一指挥，对由于抢修不力而使事故进一步扩大的责任人应视同事故责任人一并处理。

4.4事故分析：对事故进行分析是事故管理的重要组成部分，能够查找事故原因，寻找管理漏洞，避免以后出现类似问题。

4.4.1 事故发生后，必须保护现场，立即报告设施设备负责人和项目负责人。

4.4.2 在组织抢修的同时，首先要进行事故调查。对事故现场进行拍照取证，调查设备损坏情况，取得有关数据，需要保留的损坏件必须保留，直到事故处理后方可处理。

4.4.3 事故情况调查清楚后共同确定维修方案，组织力量抢修。

4.4.4 事后对出现设备事故的原因进行专题分析、总结，找出设备管理的薄弱环节，采取预防措施，防止事故重演，并将事故报告及处理情况上报公司工程技术部和分管副总，同时进行维修资金的结算工作。

5.支持性文件

《设施设备维护安全管理办法》 AAA·GC-05（C/1）

6.质量记录表格

《设备事故报告单》 AAA·GC-JL-GC15-01（C/1）

设备停用、报废、购置管理制度

GC—16（C/1）

1.目的

规范公司各物业服务中心设备购置、报废的管理。

2.适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目对设备的管理。

3.职责

3.1物业服务中心设施设备维护部负责设备的停用、购置、报废的申请。

3.2公司工程技术部负责对项目提出的设备停用、报废申请进行核查，并确定是否需要重新购置。

4.要点

4.1设备的停用和封存

4.1.1项目如果存在多余的设备、或者功能已不能满足提供服务需要的设备，应予停用或封存。

4.1.2设施设备负责人应填写设备停用、封存或处理的报告，经物业服务中心负责人审核报公司或业主批准后实施。

4.1.3停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态和功能的损坏。

4.1.4停用或封存的设备如确实已无其它使用价值，应向公司和业主申请处理，避免设备长期停用而自然损坏造成损失。

4.1.5设施设备维护部应定期（如一个季度）对还未处理的停用或封存的设备进行检查或试机运行，以保持其适用性；

4.1.6停用、封存或处理的设备，在其相应台账上应及时记录设备的状态。

4.2设备的报废

4.2.1当项目设施设备维护部确定设备已无修复、改造价值时应予以报废。

4.2.2报废设备应由项目设施设备维护部提出书面申请报告，并由物业服务中心审核签字报公司工程技术部后，由公司工程技术部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：业主代表、公司工程技术部、公司经营管理部、项目设施设备负责人、项目负责人和其他专业技术人员。

4.2.3参与签订的人员在《设备报废表》签字确认后，经公司领导批准后实施。

4.2.4需报废设备在未获报废批准前，应悬挂“待报废”标识。

4.2.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。

4.2.6项目设施设备维护部应将批准的设备报废审批表报公司财务部、业主、经营管理部、工程技术部各一份。

4.2.7设备报废后设施设备维护部应及时在相应的设备台账上记录设备报废的原因和时间等相关事项。

4.3设备的购置管理

4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。

4.3.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。

4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

4.3.5新添设备由项目设施设备维护部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求，经公司工程技术部审核后报公司相关部门和领导审核。

4.3.6采购设备应按照公司相关规定进行采购。

4.3.7采购设备到达公司后，由设施设备维护部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，填写《工程/产品完工验收表》，办理查验手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。

4.3.8经查验符合要求的采购设备按本规程相关规定纳入台帐、建立卡片等进行日常管理。

5. 支持性文件

无

6. 质量记录表格

6.1 《设备报废表》 AAA·GC-JL-GC16-01（C/1）

6.2 《设备停用申请表》 AAA·GC-JL-GC16-02（C/1）

6.3 《缺陷设备登记表》 AAA·GC-JL-GC16-03（C/1）

《工程/产品完工验收表》 AAA﹒JY-JL-JY10-06（C/1）

房屋及设施设备管理规范

1. 目的

规范公司各项目对房屋及设施设备运行管理的标准，保证所有设施设备随时处于完好状态，满足物业服务的相关要求。

2. 适用范围

四川AAA物业管理有限公司各项目房屋及设施设备的管理。

3. 职责

3.1 项目设施设备维护部负责各系统设施设备管理制度及运行、操作、规程的制定和实施。

3.2 项目和公司相关职能部门负责监督、检查、考核设施设备的管理现状和运行管理制度的落实情况。

4. 概念

4.1 房屋及设施设备管理：是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造,以充分发挥房屋及配套设施设备的使用功能，延长使用寿命，提高物业的适用性、耐久性、安全性、环保性和经济性。

4.2 房屋及设施管理内容：是指对大厦、小区的公共设施部分及构筑物的修复、维护、改建活动的管理，包括地库、会所、公共交通设施、管理用房、楼面、楼宇外立面、楼宇内的公共区域、园区喷泉、园区雕塑及儿童游乐场所等的维护、维修。

4.3 设备管理内容：是指对大厦、小区配套的供配电系统、电梯系统、空调系统、给排水系统、消防系统、监控系统、停车场系统、通讯系统、门禁系统等设备及附属设施的维护、维修。

5. 管理要点

5.1 一般性原则

5.1.1 建立《设备责任人制度》，各系统设施设备都有具体的负责人。

5.1.2 建立《巡检制度》，定期巡视检查各系统设施设备，发现问题及时处理。

5.1.3 各运行设备应制定相应的操作规程、维保规程，以规范设备运行操作、维修保养的流程；对于设备较少的营地项目，可根据实际情况制定相应的制度和规程。

5.1.4 各系统设施设备须制定维护保养计划，按计划定期进行维护保养。

5.1.5 建立本项目的工程图纸、资料、运行维护记录等资料，按公司统一标准和要求存档。

5.1.6 建立设备机房、设备间、楼宇外立面、卫生间、消防通道、地下室停车场、楼层通道、屋面等公共区域建筑面积的台帐。

5.1.7 建立电子和纸质的设备台帐、设备清单，并在主要设备设置设备标识卡。

5.1.8 根据设施设备的实际状态，制定设施设备的年度检修计划及计划的执行。

5.1.9 每半年统计1次房屋完好率。

5.1.10 编制监视和测量装置台帐，并拟定每年的外检计划。

5.2 房屋及设施管理

5.2.1 楼宇外立面

A. 种类：写字楼、住宅、工业厂房等所管理建筑物的外墙，包含外墙乳胶漆、墙砖、石材、幕墙玻璃、钢架等。

B. 要求：

a. 外立面要保持设计的原有面貌，外墙乳胶漆无大面积脱落，外墙砖无脱落及大面积空鼓。

b. 小区观景阳台一般禁止封闭，如果业主要封闭阳台，必须按照原设计风格进行统一。

c. 严禁客户/业主在外立面安装破坏外立面整体效果或者具有安全隐患的装置。

d. 安装单体空调的外立面空调外机及冷凝水管规范、整齐。

e. 玻璃幕墙的维护见国家行业标准JGJ102-96《玻璃幕墙工程技术规范》。玻璃胶无开裂，幕墙无漏水，玻璃铝合金镀膜无损伤，龙骨结构牢固无松动，玻璃窗开启灵活。

f. 户外广告牌及霓虹灯的安装要有相应的管理规定，符合政府相关部门规定。

g. 检查期限：每季度1次，每次检查要有记录，有问题要及时处理。

5.2.2 楼宇天面

A. 种类：写字楼、住宅、工业厂房等所管理建筑物的屋面，包含屋面排水、女儿墙、地面、屋面钢结构、梁柱等。

B. 要求：

a. 天幕钢结构维护要保持完好无损。

b. 天面进行维护、维修时注意保护航标灯、防雷带、卫星接收系统，不得破坏防水层。

c. 屋顶地面无空鼓、开裂、渗水，墙面无空鼓、开裂、大面积脱落。

d. 伸缩缝封闭严密，无渗漏。

e. 金属设施无锈蚀。

f. 检查期限：每季度1次，每次检查要有记录，有问题要及时处理。

5.2.3 公共区域的门窗

A. 种类：防火通道门、管井门、新风机房门、管理及设备用房门、公共区域消防栓门、天面门（包括闭门器、门锁及门框）、排烟风机房的百叶窗等。

B. 要求：

a. 门无污渍、无破损，开合自如；配套闭门器、门锁、把手、门框或门禁装置完好。

b. 检查期限：每月巡查1次，有问题要及时修复。

5.2.4 公共卫生间及茶水间

A. 种类：写字楼、工业厂房各楼层卫生间、茶水间和住宅公共卫生间。

B. 要求：

a. 设施设备维护员工定期检查座便器、冲水箱、洗手盆、小便感应器、干手机、厕位门锁、茶水间水龙头、开水器等能正常使用，要保持上述设施无积尘、无锈斑、无滴漏、无堵塞，反应灵敏，完好率100%。

b. 保洁员工在日常工作中发现问题要及时向主管或设施设备维护部报告。

c. 检查期限：每日巡查1次，有问题要及时修复。

5.2.5 公共照明

A. 种类：包含大堂、电梯厅、公共走廊、应急照明、消防通道安全出口指示、管理用房及设备房、外墙立面射灯、内外广告灯（箱）、地库照明灯、广场地脚灯、水池彩灯等，以及相应的开关箱。

B. 要求：

a. 项目根据灯的种类、使用性质和部位，制定检查周期、维护保养要求。

b. 一般大堂、电梯厅、公共走廊、应急照明、消防安全指示等重点部位每日巡查后须及时更换；广告、地库照明、光彩照明等次要部位照明可统一更换，但不能影响环境对照度的要求。

c. 照明配套开关箱须定期检查开关状态、紧固螺丝、电线有无绝缘老化和发热，并清洁开关箱卫生。

d. 照明部分甲级写字楼和物业服务等级4级以上的住宅每日巡查1次，其它项目每周巡查1次，日常巡查由秩序维护和保洁员负责，有问题要及时修复。

e. 照明配套开关箱每季度检查维保1次，并有质量记录。

f. 总平高杆路灯、草坪灯须粘贴设施标识。

5.2.6 公共区域墙、地面及天花装饰

A. 种类：建筑大堂、电梯厅、公共通道墙地砖、地毯、地脚线、墙面、公共通道的天花及顶面、水池台阶砖等。

B. 要求：每周进行1次巡查。地面无坏损及严重污渍；墙面、顶面乳胶漆无起皮、大面积色差、污迹和划痕；地脚线无脱落及损坏；天花无缺少及严重污染、颜色一致。有问题应及时处理解决。

5.2.7 大厦公共区内的管道、管槽

A. 种类：包含给水管道、消防管道、空调管道、排水管、排水沟、风管、电缆桥架等各种管线。

B. 要求：

a. 消防主管道表面必须用红色箭头标识水流方向；送排风管道用红色箭头标识风向；供水主管道表面必须用蓝色箭头标识水流方向。

b. 各类金属管道、槽架之间的连接要安装接地线。

c. 各种桥架盖板完好，无缺失。

d. 天面的排水地漏要完好、不堵塞；楼宇内各层的地漏及地库的地漏要完整、无堵塞现象，每月检查1次，保证排水通畅。

e. 总平道路上各种雨污水、电井、消防井盖方向保持一致，金属井盖周围刷黄漆，中间刷黑漆。

f. 雨污水管道每半年检查1次，如有堵塞须及时清理。

g. 各管道上的阀门要求开启灵活，完整无损，阀门及管道均无滴漏现象。

h. 消防、给水等主要阀门有“常开”、“常闭”标识，开闭指示明显、准确。

5.2.8 地库

A. 地库排水沟要求通畅，无堵塞现象。

B. 地库的墙面、顶面无渗漏现象，地面无积水，如发现有渗漏水现象，应及时进行防水处理，消除隐患。

C. 地库照明要保持合理的照度，既能满足照明需求，又避免浪费。

5.2.9 会所的管理

A. 会所的设施、设备管理（健身器材、乒乓球桌、台球桌、羽毛球设施、篮球架等）。

B. 会所内的墙面、地面、地板、天花的维护。

C. 篮球场网球场的维护。

D. 会所建筑的维护：卫生间、更衣室、桑拿室的维护。

E. 会所照明系统的维护及管理。

F. 会所内的标识、安全提示标牌要齐全；各场所的注意事项、活动项目的价格表要公示。

G. 对于外包经营项目，应在合同中向对方提出管理要求和注意事项，要求配合管理。

5.2.10 其它

A. 栏杆、灯杆、避雷带等金属设施无锈蚀，如有锈蚀应刷漆除锈。

B. 栏杆、座椅、庭阁等木质设施如有损坏、腐烂等现象应及时维修维护。

C. 化粪池原则上每年至少清掏1次。

D. 航空障碍灯每日巡检1次，有故障应及时处理。

E. 水池无渗漏，喷泉泵运行正常，有喷枪的水景喷水高度一致，不正常时要随时调整。

F. 小区内建筑小品、儿童游乐场设施、健身器材的维护及管理。

G. 小区游泳池的管理和维护。

H. 信报箱等要完好、无损坏。

I. 楼宇内的电井门、管井门、防火通道门、设备用房门（包括闭门器、门锁和门框），要求无损坏、无污渍。

5.3 设备管理

5.3.1 供配电系统

A. 高、低压配电柜、变压器、各区域电源控制柜全部上锁，柜面上设置设备标示卡，具有设备编号、型号、出厂日期、厂商名称、配电范围、责任人等信息。

B. 高、低压配电柜、各区域电源控制柜各指示灯、电流、电压、功率因素等仪表指示准确，开关状态良好。

C. 高、低压配电房应做好防鼠、防小动物的措施：入户门设挡鼠板，各配电柜与电缆沟相通的电缆孔用胶泥等阻燃材料封堵，配电房与室外相通的电缆桥架应进行封堵，有排气扇和窗户的孔洞应安装密度较小的防护网或纱窗。

D. 直接相邻的高、低压配电房应在固定位置统一整齐放置绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手、专用钥匙等；相隔较远的高、低压配电房应分别在固定位置整齐放置绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手、专用钥匙等。

E. 高、低压配电房应分别悬挂配备高低压系统图，并与实际情况完全相符，各种开关接线标注正确。

F. 干式变压器温升在标准范围内，三项温升差值在正常范围内，冷却风扇启动温度设置在80℃。

G. 变压器出线端电压在３８０Ｖ±５％范围内；变压器有单独的隔离网，并上锁，变压器上端无照明等悬挂物，附属控制仪器等装置完好。

H. 配电柜、控制箱固定螺栓无松动，指示灯完好，内部装置无异常声响、无焦糊气味，卫生状况良好，标识准确。

I. 配电柜、变压器、直流屏等设备前后柜应有符合要求的绝缘胶垫，设置黄色警示操作区域；配电柜、操作箱（柜）、设备底座接地电阻值小于4欧姆。

J. 高、低压配电系统每日由电工进行巡视检查：物业服务等级4级以下的住宅项目每日至少巡视检查2次并记录；物业服务等级4级及以上的住宅和普通写字楼项目每日至少巡视检查3次并记录；甲级写字楼每两小时须巡检并记录。

K. 停用的开关应将操作手柄置于“关”的位置并悬挂“严禁合闸”标识。

L. 配电柜内部各二次线路端子处连接紧密，线号完好规范，连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮正常；供电主回路触头无发热，开关、线路温升在正常范围内，柜后零线连接牢固。

M. 电容补偿柜内接触器动作灵敏，补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧,功率因数不小于０.95，三相电流一致。

N. 双电源柜主用、备用转换正常，接触器没有异常声响。

O. 高、低压配电柜的检修、停送电严格按照相关操作规程执行，严禁带电作业。

P. 直流屏电池、消防应急电源电池至少每3个月检测维保1次，并做充放电实验。

Q. 高、低压配电房地面的日常清洁由值班人员负责，每班交接时接班人员负责检查监督前班的清洁工作；各配电柜的定期清洁由相关设备管理责任人负责。

R. 变配电系统须制定《配电房管理制度》、《配电倒闸操作规程》、《变配电维保作业规程》、《变配电运行管理规程》，并按公司统一要求悬挂在配电房明显位置。

S. 配电房内设置“机房进出人员登记表”，除值班人员和本部门工作人员外，其他外来人员必须经主管以上领导同意后登记进出。

5.3.2 发电机

A. 发电机房门设置挡鼠板，电缆桥架穿墙空洞封堵。

B. 机油油质无发黑，油位在L-H之间接近H处。

C. 柴油油箱室安装防爆灯，储备有消防沙，油箱油位是80%位置，油箱、油管无渗漏。

D. 发电机冷却水清澈，无杂质，水位正常。

E. 发电机启动后各部件无异常声响，无异常震动，柴油发动机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求。

F. 发电机排烟风机能够与发电机联动并具有延时停止设置，运行时没有异常声音。

G. 发生停电事故后，最多不超过15分钟，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。

H. 发电机及机房每周清洁维保、检查1次，发现问题及时处理并留下记录。

I. 正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置，每月启动试运行1次，每次运行时间为15-30分钟，并做好运行维保记录。

J. 发电机房放置“机房进出人员登记表”，非设施设备维护部人员进出必须登记。

K. 发电机具有防止向电网反送电的措施。

L. 发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。

M. 蓄电池电压一般为：26.5V-28V；电池电解液适量，不应露出极板；蓄电池不应发生：外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重爬碱等现象。

5.3.3 电梯

A. 正常运行管理要求

a. 电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，电梯平层准确，误差在正负7mm以内。

b. 轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好，设有监控探头的从监控中心能看清乘客面孔；停电后至少维持半小时照明供电。

c. 电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声。

d. 轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰。

e. 轿箱内应张贴电梯维保单位及责任人、电梯年检合格证、乘客须知、禁止吸烟等标识。

f. 电梯机房通风良好，配备有定时功能的风扇或空调；排风扇、窗户有防小动物进入的防护网或纱窗，室内温度保持在5℃-40℃之间。

g. 电梯专用工具应完好，并悬挂、摆放整齐。

h. 电梯机房入户门设置挡鼠板，如机房温度超过规定，可能影响设备运行时可打开机房门，但是必须安装防盗护栏，避免人员随意进出。

i. 建立完善的电梯系统运行管理制度、巡查制度和操作规程、应急预案等相关管理制度和规程，将《电梯机房管理制度》、《电梯运行管理规定》、《电梯安全操作规程》、《电梯困人救援规程》按公司统一要求悬挂在机房明显位置。

j. 要求电梯维保单位提供维保人员上岗资格证，与电梯安全员证悬挂在机房明显位置。

k. 机房内设置“机房进出人员登记表”，非电梯管理人员进出必须登记。

B. 维护保养要求

a. 电梯年检合格证、维修保养合同完备，建立对电梯维保单位的工作及人员有效的监督管理制度，每月有电梯外包考核表。

b. 电梯外壳接地电阻小于4欧姆，动力线绝缘电阻大于0.5兆欧，控制线绝缘电阻大于0.5兆欧。

c. 控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁，电器表面无积尘现象；主回路接触器灭弧罩没有打火碳化迹象，测三相不平衡电流在5%范围内。

d. 各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。

e. 轿箱门刀对厅门地坎间隙为5—8毫米，轿箱地坎对门厅间隙应为25毫米，门厅锁啮合应不小于7毫米，层门外面不允许能用手把门敞开。

f. 曳引机电动机轴承温度应不高于８０度，电动机连接紧固，无晃动，电机无异常声音；减速器内润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。

g. 曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无磨擦现象，制动系统工作可靠，无不正常的撞击声；闸瓦与制动轮间隙０.7毫米；制动器线圈温升不超过相应电梯温度要求范围。

h. 曳引机电动机至少每年更换新的润滑脂，箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油；减速器的机件和轴承温度应不高于75度，油温不高于85度；减速器运行时无不均匀的噪声或撞击声；螺栓无松动，无锈蚀。

i. 轿厢导轨自动润滑装置的储油盒油位，应高于最低要求油位；滑动导靴的衬垫磨损量小于1毫米，间隙应均匀；导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤，导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。

j. 缓冲器用油凝固点应在负10度以下，油面高于最低要求油位；缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

k. 安全钳传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑，钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂，其动作应灵敏可靠；安全钳楔块与导轨工作面间隙一般为4毫米左右。

l. 轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀，钢丝绳要求无断丝、断股、生锈的现象，磨损直径小于90% ，钢丝绳表面没有油泥的现象，平层记号明显；导轨要求无生锈、无油泥的现象。

m. 应要求电梯维保公司拟定电梯的月度、季度、年度维保计划和相应的维保项目、标准，每月月末拟定下月的维保安排；要求维保的频次为15天/次，每次维保后必须提供相应的维保记录。

5.3.4 空调系统

A. 电加热采暖设备的电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧；电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味；空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。

B. 采暖循环水过滤器要求每年清理1次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。

C. 空调系统使用高位水箱补水的，水箱应无泄漏、外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠；变频补水的，热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效；变频器、水泵、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠；补水压力控制准确稳定，波动压力小于0.05兆帕；采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时检查1次电接点压力表压力指针是否在区间范围。

D. 空调冷却塔噪音小于65分贝，风扇转速风量达到设备要求。防鼠、防虫措施完好，滤网干净，无大量污物；冷凝水畅通，转动部位无异常声音；接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢流；冷却水、冷冻水的水质经过检查符合要求。

E. 冷却塔风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动；补水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活；滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。

F. 机组运行时的油温、压力、温度等运行数据符合设备使用说明书或国家、行业相关规范标准。

G. 空调系统电气部分应保持干燥，机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。

H. 水泵电机运行时无糊焦味，无冒烟现象，外壳温度不超过额定温升，电机运行无杂音，无碰撞冲击声；电机三相不平衡电流不超过额定电流的5%，运行电流不超过额定电流的110%。

I. 风机盘管出口风速、温度达到额定值，风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全；电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流；盘管无漏水现象，保温良好；出风口温度达到设备要求。风机盘管回风过滤网每半年清洗1次。

J. 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。

K. 运行期间每日巡视2 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

L. 有节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。

M. 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网，每2年清洗消毒1次风管。

N. 每半年检查1次管道、阀门并除锈；每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪音。

O. 空调主机机房、水泵房、空调器组应建立相应的管理制度、操作规程，机房内设置“机房进出人员登记表”，非空调管理人员进出必须登记。

P. 空调主机、冷热循环水系统、冷却塔、空调器组等主系统每年春秋换季停机阶段应进行换季维保。

5.3.5 给排水系统

A. 采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。

B. 排水系统有自动启动装置；排水系统故障后可能造成其他损失的积水坑应该装设超高水位报警装置；下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积；各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。

C. 水泵房门设置挡鼠板，水箱（池）加盖上锁，对钥匙能有效管理；在通气口和溢流口有装防虫网；水箱（池）有液位显示标识，有总容积标识；水箱（池）设置有高水位、低水位报警（楼顶水箱根据实际需要确定）。

D. 泳池水质循环系统各种阀门位置正确，水质处理流程符合要求；沙缸多档阀转动灵活，反冲洗压力差不大于0.7km/cm2；泳池及各种水景水底灯使用不超过12V的低压灯。

E. 各种水泵没有异常声音，无异常震动，机油位正常，未混入水份；电机运行电流在额定范围内，温升符合要求，水泵轴无泄漏。

F. 止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门能正常工作。

G. 各压力表指示正确，控制压力表能正确动作，表内未进水。

H. 生活水泵每天至少巡视检查2次，并记录运行状态；排污泵汛期每日巡查2次，排水设备每月至少进行1次全面巡查，发现问题及时处理并留下记录。

I. 如果一个变频器控制多个电机，电机需要循环使用，不能固定一台使用。

J. 生活水泵房要建立相应的管理制度、应急预案和操作规程并上墙公示，有二次供水的生活泵房有二次供水卫生许可证和相关工作人员的健康证。

5.3.6 消防系统

A. 消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求；稳压罐没有漏气漏水现象，压力显示正确；在血压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自行启动。

B. 温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警；项目应建立烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符。

C. 消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制；抽风机、送风机运转良好，噪音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀能够控制开启。

D. 消防广播、消防警铃能够发挥作用，高层大厦各楼层和消防通道按规定设有疏散指示；（疏散图），在停电的情况下能够正常发光半小时；没有消防广播的，应有其他措施通知客户。

E. 设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用；启动后会对设备造成损坏或对顾客产生影响的设备必须有防止误动作的措施，防止误动作的措施不能影响紧急情况下启动这些设备。

F. 项目的技术人员熟悉消防设备的位置、各部分的用途和操作方法，控制中心人员熟悉在发生火警后启动消防设备的方法和注意事项。

G. 消防系统每周至少进行1次全面巡查；消防水管进行1次泄压试验，发现问题及时处理并留下记录。

H. 消防水泵、喷淋水泵至少每个月试运行1次；消防水泵每半年进行1次带载试验并做好记录，要求消防水泵、喷淋水泵供水系统启动不堵转跳闸；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏；水流开关、水压力开关动作准确稳定，消防控制中心主机、消防联动控制柜运行稳定。

I. 小区内水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋，是供应高区还是供应低区；消火栓每月至少进行1次全面检查并张贴检查标识，消火栓外表、相关使用说明、箱内消防水带、枪头等齐全完整，箱门灵活完好。

J. 消防排烟系统，消防广播系统，各种模块处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。

K. 喷淋头：无泄漏，外观完整；消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。

L. 消防水泵房要有相关制度、操作流程上墙公示。

M. 有专业消防维保公司的项目，需要维保公司根据消防设施设备维保频率和要求的不同制定月度、季度、年度的消防维保计划，并监督考核其计划的执行情况，留下质量记录存档。

5.3.7 安防系统

A. 周界红外线报警设有镜头的，在触动报警时要求能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进行1次检查，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外辐射。

B. 控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养1次，对效果不好的进行调整。

C. 每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检查录像带或硬盘录像的效果。

D. 小区出入口、单元门门禁系统运行稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理；每月对电子锁进行1次检查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；刷卡器上的标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启；有居家安防系统的，每年进行1次双向测试。

E. 控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好。

F. 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆上装有防撞胶垫；道闸旁边有防止行人通行的警示标识。

G. 无线对讲信号能够到达项目除地下室以外的任何角落。

H. 每月对电子巡更系统进行维护。

I. 每年有各系统维护保养计划，每月有维保、维修记录。

6. 支持性文件

无

7. 质量记录表格

无

附件：房屋及设施设备检查维保内容和标准（见附表1、附表2）

来源：CIH中国房屋管理研究