「真实二手房」是【昆明楼市】推出关注二手房市场的新栏目。
小编通过跑二手房，力图还原昆明楼市的另一面；无论是卖家还是买家，都可以从中获得市场信息，为二手房交易提供一些参考。
图片说明：文本图片为昆明楼市实拍无滤镜/有长焦
导语：
二手房不出去看，真不知道会有什么样的惊喜？
房龄大、房源多、地段好、配套全…昆明那些占据二环内优质地段的二手房，真实房源是什么样？
本文关键词：二环内、大盘、低总价二手房
新迎小区
金星小区
永昌小区
「01」昆明当前的二手房市场
用中介门店的话来说，目前昆明二手房“除了红砖房外，都可以用公积金贷款，首套首付一般25%，最低能到20%。”
这对刚需来说，二手房的门槛降了一半（2018年二手房首套首付40-50%），与新房相比，二手房已经基本消除了“首付更高”的弊端。
根据全国房价行情数据，目前昆明市区新房178个楼盘均价约1.35w/㎡，二手房均价1.39w/㎡，整体上看，房价出现了倒挂。
去年以来，昆明市场上新房接二连三进行促销，二手房在房东惜售的情况下比新房要更抗跌。
今年3月份全国70城二手房价格分类数据显示，昆明不同面积段二手房同比均有下跌，144㎡以上房源跌了1.7%，90-143㎡住宅跌了1.9%，90㎡以下小户型住宅只跌了0.1%。
在二手房中，小户型更抗跌。
今年五一，昆明新房市场上也出现了比较有代表性的现象：
誉峰峰景和海伦国际烂尾盘活及回迁房源单价均8500元/㎡起，雅居乐中央雅府、俊发龙泉俊园单价卖到1w/㎡出头。
有楼粉直言，这些房源，还有人敢买？
放在当前的市场情况下，主城外围刚需回城，从购买力和安全性出发，降价新盘又多出了二手房作为竞争对手。
本期内容，小编带大家看看，昆明二环内、房源多、配套好的大盘二手房房源，在市场上的真实情况。
「02」新迎小区
新迎小区位于北二环内，包含多个组团，房龄在20年以上。片区区位较好，经人民东路、白龙路、新兴路等均可出入一二环；
这个大盘小区，虽然周边配套有成熟的新迎一小、二小、三小及新迎中学等学校，但与盘龙区明通、盘龙小学等名校相比，溢价又不至于太高。
新迎片区整体均价11500元/㎡，评估价约8000-12000元，目前正常首付25%，最低可以做到20%。（2018年踩盘时首套首付在40-50%，最低可以下浮10%，整体均价1w，评估价约8900元）
小区房改房居多，大多证上面积偏小，按照证上面积评估，房屋可贷款额度偏少。
此外，新迎片区房价还有几个明显特点：
一是小区为楼梯房，最高6-7层，顶楼房源最难卖，整体上价格要比其他楼层便宜10-20万；按照证上面积算，单价1w/㎡以内房源比较难找，1w/㎡以内大概只能买到顶楼房源。
二是新迎小区水电院宿舍、中科院宿舍等组团，小区内部绿化、楼道公区等管理较好的组团，价格明显更高；
除了以上两点，二手房翻新出售房源也比较多。
具体房源信息如下：
新迎南区一套稍高楼层，60㎡总价73万，实得面积约70㎡，东西向三室户型，单价约12167元/㎡；
房屋简单装修，干净清爽，全屋木地板，进门有鞋玄关柜，厨房通了燃气，采光稍弱（西向房）；
但小区内部绿化比其他组团更好，有大型乔木，楼道公区也更干净，从小区外墙看，换过窗户的房源比较多，新装修房源不在少数。
新迎南区一套中间楼层房源，单独一栋两个单元，没有景观可言，只有一个守门大爷。
63㎡，实得约82㎡，1梯2户三房，报价118万，单价18730元/㎡，房屋刚做了“豪装”。
客厅吊顶+豪华大灯，卧室吊顶+背景墙，老窗台用瓷砖铺成了L型厨房，入户门配备密码锁；
本期踩盘，三个老小区都有这样的新装房源，中介也更愿意带看，由此猜测装修过的房子在市场上流通性要更好。
距离房源最近的次新房，新迎新城有回迁房挂牌单价1.3w/㎡房源，商品房大多还处于限售期，需要多出6-7万元增值税；瑞鼎城也有回迁房在售，单价约1.4w/㎡，挂牌总价87-140万不等，但均是3梯8户、5梯13户塔楼。
房源很卷，但从价格看，“豪装”有点过头，似乎没必要。
新迎南区一套新装高层房源，东西向三房，证上面积只有55㎡，实得面积约70㎡，报价78w。
客厅窗台外包，大约改了70公分L型飘窗窗台，右侧用作开放式厨房。客厅同样配置了豪华大灯，但卫生间格局实在没办法怎么改，只能做蹲坑，一不小心就会踩进去。
新迎南区新装修房源不少，从小区外面窗户及阳台看，不少房源已经做过装修，在楼道里面看房屋入户门，大致就能分辨装修情况。（旁边一栋楼也有房源在搞装修）
新迎北区靠近白云路东段南侧一套中间楼层南向三房，90㎡报价108万，单价12000元/㎡，房主所购龙泉路某低密项目已经交房；
楼梯房换电梯洋房，居住舒适度上去了，但是便利性上不及老小区，房主在房源出售之后才愿搬进新房。
该房源户型格局较好，厨房饭厅一体，卫生间面积较大带窗户，布局也比较合理，南向采光，客厅还有一个喝茶休闲区域。
新迎机电小区位于新兴路边，已经靠近霖岚国际，一套2楼房源带露台，83㎡露报价98万，实得面积约86㎡，单价约11807元/㎡。
房源为东南向三房，户型格局尚可，卫生间能放下浴缸，装修不算太旧，路台不可以搭建，但可以种种花草，露台下为新兴路临街商业。
园丁小区是新迎看过的几个组团中物业管理最好的组团，小区大门人车分流，陌生来访需要登记，门口有保安值守测量体温，内部也不显杂乱。
一套1楼72㎡三房，总价99万，实得面积约86㎡，单价13750元/㎡；
房屋新装不到一周，客厅临街一面（南向）做了落地窗和防盗窗框，除了绿化带无其他遮挡；户型上，除客厅外，北向卧室还带一个卫生间，是小户型中少有的三房两卫，但厨房略小。
「03」金星小区
金星小区位于北二环与北京路交叉口西南侧，西门正对昆明北市区核心商圈——同德昆明广场，地段优势不必多说。
小区学校划片是金星小学，对口金辰中学。
目前金星小区整体均价在11500-12000元/㎡左右，评估价大概在12000元/㎡，支持公积金贷款（2018年也支持，但要给中介2万好处费）；
与新迎小区一样，金星片区首付同样是25%，首付最低20%，得视征信情况而定。
去年以来金星小区房价有所下降，中介认为是入手二手房的最佳时期。金星小区房龄也在20年以上，对于楼梯房而言，低楼层和中间楼层房源相对较少，高层房源挂牌较多，所以中介带看的均为楼层较高的房源。
小区有少量二楼带露台房源，价格合理的情况下，比其他房源更好出手。
具体房源如下：
金星小区一套靠近同德悦中心房源，东西向，产权面积83㎡总价102万，实得面积约89㎡，单价12289元/㎡，房屋为旧装修，目前处于空置待售状态。
金星小区一套高层房源，南向三室，带使用权车位，93㎡总价110万，单价11828元/㎡，中等装修；
小区物管费大约5角/㎡，使用权车位只用交90元/月管理费，车位需要自己找，大概200元/月。
房主上了年纪，由于身体原因，准备换电梯房。
（由于房间有人住，拍照也不太方便，用了中介给的现成图片）
除了爬不动楼梯，有些房主卖房的原因是置换，据中介朋友称，买二手房还是要看有没有急售的，价格会比较好谈。
比如这套84㎡房源，房主两年前新装婚房，现在由于家里有了小孩，需要老人照顾同住，从3月底开始挂牌108万，到目前已4次调价至100万。
该房源南向三房，户型格局与上一套基本一致，装修要比上一套新，但由于房主急售，价格就便宜了10万。
「04」永昌小区
永昌小区靠近环城南路和南二环，邻五华区体育馆，也是二环内大盘。
在永昌小区，中介门店介绍，永昌小区房价降了不少，前两年能卖到1.4w/㎡，目前售价大概在1w/㎡出头，评估价在12000元/㎡左右。
永昌小区据称可以划片到永昌小学和求实小学，具体要看房源所在位置。除了学校，永昌小区也靠近今年通车的地铁5号线严家地站。
具体房源情况如下：
在永昌小区看到一套比较有意思的房源。
该房源户型只有53㎡，但带40多㎡围院，房主报价88万，按产权计算，单价约16600元/㎡。
房主花了心思重新装修（可能装修风格不一定符合年轻人的喜好），把厨房和餐厅设置在带玻璃顶的围院中。
围院还设置了假山和鱼池，客厅通过窗户与院子玻璃顶板进行二次采光，北向卧室还有一个生活阳台。
但小区环境整体比较老旧，车位稀缺，内部道路机动车很难进到小区里面。中介门店人员表示停车要到小区外道路边，虽然不知其所指，但也能猜测停车十分不便。
但80w出头买一套二环内一楼带院子的新装修三房，还要什么自行车。
永昌小区另外一套低层房源，53㎡总价78万，实际使用面积约89㎡，单价约14717元/㎡，2个房间朝南，采光有遮挡，房屋地板铺了一层胶垫，目前空置待售。
房源带一个长条阳台，与客厅之间墙体非承重，可改空间较大，改造可参考下一套房源。
小区楼下有社区老人食堂，从小区门头看，该小区为永兴居家养老社区，推测小区老人较多。
永昌小区这套中间楼层房源的房主也同样花了心思。
53㎡总价86万，实得面积约89㎡，单价16226元/㎡，南北向，前后无遮挡，户型格局与上一套大致相同。
老小区的窗台也被使用得淋漓尽致，南北两侧，三个房间均做了飘窗窗台，南侧客厅飘窗台与厨房一体，目测宽约70公分，长在5米以上。
除了飘窗窗台，客厅灯饰开关就有6个（卧室3个），而且均有冷暖色调，好房研究员表示严重怀疑房东是否开了一个灯具店。
在小区旁边的另外一栋楼上，也看到有房源在对窗台进行同样的装修。
小结：
以上三个小区均算得上二环内大盘，位置不差，但由于房龄较老，房源较多，整体均价在11000-12000元/㎡左右。
二手房受新房市场影响，价格有所下降，再加上经济环境，有部分急于出手的房源。预算较低，看重地段和配套，优先通勤距离的，也可以看看这些老小区二手房，尤其是翻新后的房源，或许会有意外之喜。
不过，毕竟是老小区，承担的是过渡功能，接手后，还要考虑后期出手问题。
而从以上较多的二手装修房源中也能看出一点，二环内大盘老小区，房龄越大，出手越难。所以无论是房价还是成交周期方面，二手房主都要降低预期。
想要加快成交，重新装修，或许才能在众多房源中杀出重围。
来源：昆明楼市动态
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