交房｜装修房交付观感质量标准（龙湖案例）

第一章

饰面板(瓷砖/石材)

（一）瓷砖/石材面层整体观感

标准描述：

1、排版合理，无明显大小头，墙砖套割吻合，边缘整齐；

2、瓷砖铺贴平整、对缝整齐、接缝均匀、勾缝饱满均匀，无空鼓、大小头开裂、翘曲、缺棱、掉角、色差、污染；

3、表面洁净、平整、无磨痕，图案清晰，色泽一致，板块无裂纹、缺损等缺陷，石材表面应无泛碱、变色、污渍等污染；

4、墙裙、踢脚线等表面洁净、高度一致、结合牢固、表面顺直、出墙厚度一致；

5、卫生间、阳露台铺装地面坡向正确，无倒坡、积水，与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏；

6、严禁出现宽度小于100mm、无加筋等措施的窄边天然石材现场拼贴，防止断裂。

（二）瓷砖/石材色差控制

标准描述：

1、任何一批瓷砖/石材进场时，在空地上铺开10m2，2m视线范围内，无明显视觉色差；

2、不同批次之间的瓷砖/石材易发生色差问题，建议同一房间的瓷砖，使用同一批次材料；

3、存在不同批次供货时，需要做好不同批次备货工作，以便后期维修更换；

4、为了防止出现外饰面石材颜色不一致，铺贴时应对石材进行认真的挑选和试拼。

（三）石材地面拼贴

标准描述：

1、石材拼花地面需在工厂加工完成，水刀切割，图案清晰、色泽一致、接缝均匀、镶嵌正确，花纹对称，加工精细，板块无裂纹、掉脚、缺楞缺陷；

2、石材在现场切割时，应严格控制锯的行走速度，防止崩茬等现象；

3、石材地面需采用密封拼贴，拼缝采用石粉同色胶修补，打磨完成后整体进行结晶处理；

4、石材地面临近墙体存在软硬包、木饰面时，需对其墙根进行防潮处理，防止地面打磨导致墙面受潮发霉；

第二章

涂装工程

（一）涂料整体观感

标准描述：

1、涂刷或喷涂色泽均匀，表面平整，整洁无污染，表面无裂缝、漏涂、露底、流坠、刷纹、砂眼、咬色、起疙、起皮和掉粉；

2、刷纹通顺、无明显刷纹，光感均匀、无起伏阴影和色差；

3、阴阳角方正顺直，线条顺直，无反碱、毛刺、磕碰、损坏掉角；

4、材料交接处、穿墙管、线盒等周边收口细腻顺直，墙面开孔圆滑，空调洞安装装饰盖；

5、不得污染门窗、灯具、墙裙、踢脚板、木线条等。

（二）涂料墙面打胶部位限定

标准描述：

1、外墙涂料墙面与门窗框之间需要打胶，室内质感涂料墙面与门贴脸之间可以打细胶，其余部位严禁打胶；

2、采用中性硅胶，细胶外露宽度不超过5mm。

第三章

裱糊工程

（一）壁纸整体观感

标准描述：

1、壁纸密缝拼接，拼接应横平竖直，阴阳转角棱角分明，拼接花纹、图案吻合，不离缝，不搭接，边缘平直整齐，1.5m正视各幅无明显拼缝；

2、粘贴牢固，表面平整干净，色泽一致，无气泡、裂缝、漏贴、补贴、皱折、翘边、斑污、死皱、色差、疙瘩、波纹起伏，斜视时应无胶痕；

3、复合压花壁纸的无压痕，发泡壁纸的发泡层无损坏；

4、与各种装饰线、设备线盒应交接严密，不糊盖需拆卸的活动件；

5、边缘平直整齐，不得有纸毛、飞刺。

（二）壁纸阴角收头做法

标准描述：

1、天棚阴角需设置石膏角线或挂镜线收头，保证壁纸收于线条下口阴角；

2、铝合金/塑钢门窗框、窗台石与壁纸阴角收头；

3、室内不同种类壁纸拼缝应收于阴角，并保证深色壁纸先行铺贴；

4、室内相同种类壁纸拼缝严禁收于墙面阴阳角处，翻卷阴阳角不少于150mm；

5、室内存在壁纸与涂料相接时，涂料应先于壁纸施工，防止涂料咬色。

第四章

软硬包工程

（一）软硬包墙面整体观感

标准描述：

1、龙骨、衬板、边框安装牢固，粘结密实，无翘曲，拼缝、裁口整齐，花纹美观；

2、板条或木基层之间需要留缝3~5mm，防止软包墙面翘曲变形；

3、单块面料不应有接缝，四周绷压严密；

4、表面平整、洁净，无凹凸不平及皱折，图案清晰，无色差、胶痕，整体协调美观；

5、分缝均匀，拼缝整齐，边口压条顺直、平整，接缝吻合，不露基层；

6、软硬包布面与压线条、踢脚线、电线盒等交接处应严密、顺直、无毛边，电线盒盖等开孔处，割套尺寸应准确

（二）木饰墙面整体观感

标准描述：

1、龙骨、衬板、边框安装牢固，粘结密实，无翘曲，拼缝、裁口整齐，色泽均匀，花纹美观无明显钉眼；

2、基层板严禁采用整版，板条或木基层之间需要留缝3~5mm，防止木饰墙面变形；

3、大面平整，阳角顺直，对纹自然，色泽协调；

4、分缝均匀，拼缝整齐，开缝深浅均匀，接头处采用金属压条；

第五章

吊顶工程

（一）吊顶整体观感

标准描述：

1、石膏板的接缝进行板缝防裂处理，双层石膏板之间接缝应错开，防止接缝开裂；

2、整体完好、安装牢固，表面平整、颜色均匀，线角顺直方正；

3、灯具、烟感器、喷淋头、风口箅子等设备，位置合理、美观，套割尺寸准确边缘整齐，与饰面板的交接应吻合、严密；

4、灯具、电扇等设备的安装必须牢固，重量大于3公斤的灯具或电扇以及其他重量较大的设备，严禁安装在龙骨上，应另设吊挂件与结构连接

5、吊顶平整度不大于10mm，其中金属扣板吊顶接缝直线度不大于3mm，接缝高低差不大于1mm。

（二）金属扣板吊顶

标准描述：

1、条形铝扣板天花，顺光方向安装；

2、金属扣板采用咬扣式，不采用平缝式；

3、收边条的阴角采用45°拼接；

4、扣板吊顶开孔需在地面进行，严禁扣板安装完成后再行开孔，导致扣板吊顶变形；

5、灯具、排气扇等需整版居中或跨版居中安装，设备标识方向一致；。

第六章

木质门窗

（一）入户门及户内门整体观感

标准描述：

1、安装牢固，位置正确，开关灵活，关闭严密，无倒翘、碰擦、异响，无自开、自关、回弹现象，框与扇及扇与扇平行，无大小头；

2、表面平整、光洁、色泽一致，无雀丝、划痕、毛刺、锤印及修补色差；

3、铰链、门锁、拉手、插销、小五金、猫眼、门吸等五金齐全，位置准确，表面清洁，保护妥当，使用灵活无锈蚀、损坏、凹痕、划痕、污染；

4、合页槽深浅适宜，螺丝型号统一，螺丝头平五金面，螺钉旋槽方向一致；

5、门框与门扇间应有防撞措施，门橡胶封条或毛毡密封条安装牢固；

6、割角、拼缝严密平整，裁口顺直，刨面平整，槽、孔边缘整齐，无毛刺、无脱胶；

（二）门框安装位置

标准描述：

1、居中门垛安装：门框居中门垛安装时，保证墙面装饰收于阴角；

2、平齐门垛安装：门框靠单侧安装时，门框与墙面平齐面周边设置门贴脸或压条，保证墙面装饰收于阴角；

3、凸出门垛安装：门框凸出门垛安装时，凸出墙面8~10mm（普通钢质防火门框翻边一般不足，需要提前要求厂家加厚翻边），保证墙面装饰由于阴角；

4、门框需左右居于门槛石正中安装，并与门槛石保持平行，严禁出现大小头。

本课程将通过行业内标杆人士的实战解析，重点解决上述问题，解除企业希望对标杆物业学习又不知道从何处入手的困惑。

01

课程背景

当前物业行业集中化步伐加快，市场竞争日益激烈。各地产、物业企业面临全新挑战，如何提高地产、物业管理的标准化、系统化，有效提升企业组织能力显得尤为迫切，但许多物业企业对此苦于没有抓手和方法，非常焦虑和困惑。建立质量管理体系并高效运营，对改进管理，提升服务品质大有帮助。

龙湖物业不断满足业主需求，应用完整的服务理论研究体系与最新的行业管理手段，持续丰富服务内容、改善服务方式、提升服务品质。

· 龙湖物业优质管理体系是如何构建的？

· 龙湖服务的变迁，企业如何定位市场？

· 龙湖物业服务标准制定的依据是什么?

· 龙湖物业服务运营体系的关键节点在哪？

· 我们如何学习龙湖物业优秀的管理机制？

本课程将通过行业内标杆人士的实战解析，重点解决上述问题，解除企业希望对标杆物业学习又不知道从何处入手的困惑。

02

课程收益

1、最干货：重点讲解龙湖地产、物业集中收房的关键节点，管理标准。

2、最实战：大量工程质量、客户感受、延期交房等案例，在实景中学习投诉、风险的应对方法

3、最专业：站在地产、物业、业主、施工方的角度解析集中收房中各个环节的管理逻辑

4、最超值：通过标杆学习取得系统突破的物业企业，其投资回报率都在普通物企的三倍以上

03

讲师介绍

李老师：北京京海博瑞企业管理顾问有限公司特约讲师。

现任某标杆上市地产企业物业公司副总经理、集团高级讲师。龙湖任职多年、10年五星级酒店管理经历，实际操盘及管理5A级写字楼、大型商业综合体、别墅、住宅等多业态物业项目。

曾供职鲁能物业、龙湖物业。在二十多年的物业管理工作中，积累了大量的物业管理工作案例，及先进的物业管理理念。

讲师具有多年企业顾问从业经验，擅长在物业服务管理体系建设、企业战略、企业文化、企业计划运营管理及管理人员管理技能与素质提升训练等方面，是一位实战派的培训讲师。

04

课程大纲

本系列课包含6大篇章，6小节，40个知识点，干货满满！课程层目录如下：

第一章 交房策划组织与关键流程管控措施

一、交房为何成为所有房企普遍的麻烦

1、房地产客户投诉变化趋势

2、交房为何是道坎

3、对交房的期望

二、交房成功的关键

1、顺利交房的第一要素是什么

2、成功交房的三个条件的因果关系

3、顺利交房的重要步骤是什么

4、17个交房定义

5、如何制定交房的前、中、后期的工作安排

第二章 解析龙湖收房工具看龙湖收房成功的秘密

1、从龙湖交房全过程（前、中、后期）各部门职责看龙湖收房成功的秘密

2、严密的管理工作是龙湖交房活动成功的八大保障

3、工具解析：物业交房前资料准备指引

4、交房重要法律标志文件“房屋交付标准图示”（龙湖地产案例）

5、交房附图与合同附图不符的处理方案

6、集中收房快速维修工作安排

第三章 龙湖交房风险管理和预控

1、风险预控期管控操作要点

2、交付现场预控3大措施

案例分享：风险梳理的九个方面内容

3、交付风险检查与模拟验收作业指导

4、销售交底与风险预控

5、交房前地产工程、研发的风险管控及处理

第四章 龙湖地产物业公司前期介入分户检验示例

1、物业分户检验的关键词

2、物业分户检验关键节点

案例：龙湖物业分户检验示例

第五章 集中交房期间的交房流程

一、从任务角度的交房流程

1、先办理交房手续在验房流程

二、先验房后收房交房流程

1、交房现场的人员准备

2、交房前的培训

3、针对先验房后收房案列的法律分析及应对方案

案例：交房方案案例分析

第六章 集中收房的服务流程

一、龙湖地产按照客户服务关键触点MOT设计收房服务流程

1、龙湖地产客户需求识别解析

2、收房MOT服务圈设计

3、MOT服务圈在工作中的运用

4、龙湖MOT服务圈场景设计练习（工程、秩序篇、保洁篇、温情篇）

二、龙湖项目管理生命周期理论

1、项目生命周期六大阶段划分

2、地产项目不同阶段客户需求特点识别

3、地产项目不同阶段地产的主要工作安排

4、龙湖维护地产项目业主满意度、忠诚度的最重要的考核指标分析龙湖地产成功的奥秘之一

05

课程须知

【培训对象】1、房地产企业、物业公司董事长、总裁、总经理、项目总、等高层领导

2、房地产企业研发部、工程部、营销部、客服部、物业管理等部门负责人

3、物业公司总经理、副总经理、区域经理、项目经理等，市场部、品质部、运营部等物业企业中高层管理人员

【培训时间】2022年9月23日 周 五（6小时）

【观看方式】手机、平板、笔记本、投影

更多参与方式及详细内容请关注微信公众号：地产人小助手

来源：地产人小助手