开发商未征得本栋楼业主同意，在已卖出的楼宇外墙挂广告横幅，这合法吗？业主是否有权收取定量广告费？

Q4

开发商未征得本栋楼业主同意，在已卖出的楼宇外墙挂广告横幅，这合法吗？业主是否有权收取定量广告费？是否对挂广告牌位置后续问题负责(比如打拉爆螺丝破坏外墙防水层)？

A4:

开发商未经业主同意，在已经卖出的楼房外墙挂广告的行为侵犯了楼房全体业主对外墙的所有权，可参考如下维权建议。

首先，楼房卖出后，其各部分所有权会发生变动。依照《物权法》第七十条的规定，业主取得了楼房内住宅等专有部分的所有权，而楼房的共有部分属于全体业主所有。而且《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，楼房外墙属于共有部分。因此楼房卖出后，外墙归全体业主所有，并非开发商所有。

其次，由于外墙属全体业主共有，他们享有共同使用、收益、处分外墙的权利。开发商未经楼房业主的同意在外墙挂广告，是侵占业主共有部分的行为，所取得的广告收益应归楼房全体业主所有，业主们有权要求开发商支付广告收益。

最后，如果因挂广告牌造成了外墙损坏，比如打拉爆螺丝破坏了外墙防水层，属于开发商侵权行为给业主造成的损失，依照《侵权责任法》的相关规定，开发商应承担相应的侵权责任，业主们有权要求开发商停止侵害、排除妨害、赔偿损失。

建议业主们可以与开发商协商主张上述权利，协商不成可以向法院提起侵权诉讼。但要注意，单个业主不能直接起诉，可以由全体业主投票选举出业主委员会起诉。

来源：CCTV今日说法

来源：济宁市任城区检察院